1. Правила и нормативи за прилагане на ОУП

ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ОБЩИЯ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН

НА ОБЩИНА ВАРНА 

Глава първа.

ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ.

ОБХВАТ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ НА ОБЩИЯ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН. 

Чл. 1. Основна цел на общия устройствен план е да осигури устойчиво развитие и благоустрояване на община Варна и на прилежащата й акватория, в съответствие характерните за тях природни и обществено-икономически дадености и да създаде най-благоприятни условия за живеене, труд и отдих на постоянното й население и гостите на град Варна.

Чл. 2.(1) Правилата и нормативите за прилагане на общия устройствен план на община Варна определят изискванията, устройственото и функционалното предназначение и ограниченията при устройственото планиране на територията на община Варна и на прилежащата й акватория.

(2) Неразделна част от настоящите правила и нормативи за прилагане на ОУП са показателите за устройство и застрояване на отделните видове територии, устройствени зони и самостоятелни терени, както и ограниченията и изискванията при изработване на подробните устройствени планове за устройствените зони и самостоятелните терени определени в Приложение № 1.

Чл. 3.(1) Общият устройствен план обхваща територията на община Варна в административно-териториалните им граници. Графичната част на плана е изработена в мащаб 1:10 000 и в мащаб 1:25 000.

(2) Неразделна част от общия устройствен план са:

1 правилата и нормативите за прилагането му;

2. придружаващите го схеми и обяснителни текстове.

Чл.4. (1) Според основното й предназначение, определено с общия устройствен план, територията на община Варна се разделя на: урбанизирани територии (селищните територии на населените места и на селищните образувания с национално и местно значение) и извънурбанизирани територии - земеделски територии, горски територии, защитени територии и нарушени територии за възстановяване.

(2) В общия устройствен план са определени:

1. границите на урбанизираните територии на населените места - селищната територия, обхваната от строителните граници, определени с общия градоустройствен план на община Варна от 1982 г. и неговите изменения към 01 януари 2008 г;

2. границите на разширяване на строителните граници на съществуващите урбанизирани територии и на новоурбанизираните територии;

3. границите на крайбрежната плажна ивица (морските плажове), на територията на община Варна, съгласно координатния регистър към съставените актове за изключителна държавна собственост ;

4. границите на охранителните зони „А” и „Б” по Закона за устройството на черноморското крайбрежие;

5. териториите на защитните и рекреационните гори;

6. защитените територии и защитените зони;

7. териториите и участъците от акваторията със статут на паметници на културата;

8. границите на териториите с ограничителен режим, подчинен на изисквания, свързани със сигурността и отбраната на страната, включително охраната и контрола на държавната граница;

9. териториите и зоните, в които не се допуска ново строителство. 

Глава втора.

УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ, УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ И САМОСТОЯТЕЛНИ ТЕРЕНИ. 

Чл.5.(1) Урбанизираните територии обхващат съществуващите селищни територии на гр. Варна и на селата Звездица, Казашко, Каменар, Константиново и Тополи, териториите на селищните образувания с местно и национално значение, определени с актовете за създаването им, както и териториите за разширение на населените места, за създаване на нови или разширяване на границите на селищните образувания (курорти и курортни комплекси, ваканционни селища). Съществуващата и новата граница на урбанизираната територия са определени в графичната част на общия устройствен план на община Варна.

(2) Извънурбанизираните територии са земеделски, горски, нарушени и защитени територии, пътища, водни течения, междуселищни инфраструктурни проводи, специални терени и терени с друго предназначение, които обхващат цялата останала територията на община Варна.

(3) С общия устройствен план са обособени групи устройствени зони и техни разновидности, както и територии със самостоятелен устройствен режим по правилата на чл. 6, ал.1 и ал.2 от Наредба №7/2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

(4) С общия устройствен план са предвидени параметрите за допустима урбанистична намеса в извънурбанизираните територии, като са определени зоните, в които е допустимо застрояване и условията за промяна на предназначението им и за разрешаване на строителство.

Чл.6.(1) В урбанизираните територии се обособяват следните групи устройствени зони и самостоятелни терени:

1. група жилищни устройствени зони (Ж);

2. група централни устройствени зони (Ц);

3. група смесени многофункционални устройствени зони (Смф);

4. група устройствени зони за общественообслужващи дейности (О);

5. група производствени устройствени зони и терени (П);

6. група устройствени зони и самостоятелни терени на зелената система в урбанизираните територии;

7. устройствена зона за спорт и атракции (Са);

8. група курортни устройствени зони (Ок);

9. територии с режим на културно-историческа защита (Ткин);

10. самостоятелни терени за бази на градското стопанство и техническата инфраструктура (Т);

11. самостоятелни терени за специални обекти на сигурността и отбраната (Тсп);

(3). Устройството и застрояването на териториите по ал. 1, т.9, както и на териториите със специфични изисквания към устройството и застрояването им, попадащи в други устройствени зони, се осъществява по специфични правила и нормативи – неразделна част от плана. 

Чл.7.(1) В извънурбанизираните територии се обособяват следните групи устройствени зони и самостоятелни терени:

1. в земеделските територии (Сс):

а) устройствена зона за земеделски нужди с възможност за промяна на предназначението (Сср);

б) устройствена зона за земеделски нужди без възможност за промяна на предназначението (Ссб);

2. в горските територии (Г):

а) устройствена зона за гори без възможност за промяна на предназначението (Г);

б) защитни и противоерозионни гори, зелени зони и защитни пояси по чл. 5, ал.2 от ЗГ (Гз);

в) Специални горски територии по чл.5, ал.3, т.3 ЗГ с рекреационно значение (Гр);

г) Специални горски територии по чл. 5, ал.3, т. 2 ЗГ - самостоятелни терени за горски разсадници, трайни насаждения, опитни полета на научни институти, разсадници и други (Ггр).

3. в защитените територии:

а) територии за защита на природни обекти, включващи природни паркове (Рпп), защитени местности (Рдз) и влажни зони (Вз);

б) група територии с режим на културно-историческа защита (Ткин);

в) охранителни зони на водоизточници;

4. в нарушените територии:

а) зони със строителна забрана;

б) райони засегнати от древни, стари и съвременни активни свличания;

(2). Устройството и застрояването на териториите по ал. 1, т.3, б.„б” се осъществява по специфични правила и нормативи – неразделна част от плана.

Чл.8. Границите на устройствените зони и самостоятелните терени се определят както следва:

1. в съществуващите урбанизирани територии – по съществуващи улици, квартали и микрорайони.

2. в новоурбанизираните територии - по трасетата на съществуващи и новопроектирани улици и естествени ограничители (пътища, ж.п. линии, водни течения, теренни форми и др. под.). 

РАЗДЕЛ І.

ЖИЛИЩНИ УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ.

ПРЕСТРУКТУРИРАНЕ НА ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ. ЖИЛИЩНИ УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ С КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ.

ЖИЛИЩНИ УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ С КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ В НОВОУРБАНИЗИРАНИ ТЕРИТОРИИ. 

Чл.9. Жилищните устройствени зони се застрояват предимно със сгради за постоянно и/или временно обитаване. Урегулирани поземлени имоти с нежилищни функции се определят въз основа на подробен устройствен план.

Чл.10.(1) Изработването на план за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на съществуващите жилищни комплекси се допуска в обхват на целия жилищен комплекс или за структурна част от него – група квартали или отделен квартал.

(2) С плановете по ал.1 се решават съвременните градоустройствени проблеми свързани с обитаването, паркирането и гарирането, изграждането на обекти на общественото обслужване и други сгради, с които се обогатява структурата на съществуващите жилищни комплекси.

(3) С подробните устройствени планове за преструктуриране на жилищните комплекси се допуска промяна на тяхната структура и застрояване, включително и чрез образуване на урегулирани поземлени имоти за отделни сгради или групи от сгради. При определяне на разстоянията между съществуващите и новопредвидените сгради се спазват едновременно правилата на комплексното застрояване и изискванията за разстояние на сградите до страничната граница и до границата към дъното на урегулирания поземлен имот съгласно действащата нормативна уредба към момента на изготвяне и одобряване на подробния устройствен план.

(4) Показателите за плътност и интензивност на застрояване за жилищна устройствена зона с преобладаващо комплексно застрояване (Жк), определени в Приложение № 1 се отнасят спрямо площта на нетната жилищна територия на жилищния комплекс (площта на жилищния комплекс без площите на зоните по ал.7 и площта на прилежащите улици).

(5) С подробния устройствен план по ал.1 може да се определят плътност и интензивност за отделните квартали от комплекса. Плътността и интензивността на застрояване в урегулираните поземлени имоти за съществуващите и новопредвидените сгради или групи от сгради по ал.3 не може да надвишава определените с Общия устройствен план параметри за съответната устройствена зона, съответно за отделния квартал.

(6) Изключение от правилото на предходната алинея се допуска с подробен устройствен план за терени общинска собственост, предназначени за реализация на социални жилищни програми в ж.к. „Вл.Варненчик”. Застрояването в такива терени се предвижда с показатели за устройствена зона „Жг” със следните стойности:

• Максимална плътност на застрояване:                                 50%,
• Максимална интензивност на застрояване (Кинт):   3,0
• Минимална озеленена площ:                                                30%.

(7) Зоните за обществено обслужване, за спорт и атракции и зоните за градски паркове и градини, попадащи на територията на жилищните комплекси се устройстват съобразно показателите за съответната устройствена зона определени в Приложение № 1.

(8) С плана по ал. 1 не се допуска да се променя предназначението на терени на изградени училища и детски градини и на съществуващи озеленени площи за широко обществено ползване.

Чл.11. Плановете за регулация и режим на застрояване за преструктуриране на съществуващите жилищни комплекси задължително сe придружават от правила и нормативи за прилагането им, както и от подробен устройствен план за паркове и градини, в който задължително се определят озелените площи за широко обществено ползване, които са публична собственост.

Чл.12.(1) Проектите за подробни устройствени планове за жилищните устройствени зони с комплексно застрояване в новоурбанизираните територии, се изработват предимно съобразно изискванията на нормативната уредба за устройство на територии с неурегулирани поземлени имоти и за територии с неприложена първа регулация.

(2) В жилищните устройствени зони с комплексно застрояване в новоурбанизираните територии, с подробен устройствен план се предвижда комплексно застрояване в големи урегулирани поземлени имоти, съчетано със застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.

(3) В устройствените зони по ал.1 се допуска изграждането на:

1. сгради за постоянно и временно обитаване;
2. обекти на ежедневното обществено обслужване, в това число детски заведения и училища;
3. подземни паркинги и гаражи;
4. допълващо застрояване по реда на действащата нормативна уредба към момента на изготвяне и одобряване на подробния устройствен план с изключение на стопански и второстепенни постройки.
5. мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура за обслужване на сградите и другите обекти, както и на други благоустройствени мероприятия;
6. обекти за спорт, отдих и рекреация, разположени в самостоятелни сгради или в партерните нива на жилищните сгради.

(4) С подробния устройствен план по ал.1 в урегулираните поземлени имоти за комплексно застрояване може да се определят зони за застрояване и зони без застрояване. Достъпът до зоните за застрояване се осъществява чрез вътрешна алейна мрежа. Разположението на вътрешната алейна мрежа се установява чрез трасировъчен план и координатен регистър на точките, неразделна част от одобрения план за регулация.

(5) Границите на зоните за застрояване се определят с ограничителни линии за застрояване. Минималното разстояние между ограничителните линии на отделните зони на застрояване се определя с плана за застрояване.

(6) В зоните за застрояване се предвижда изграждането на отделни свободностоящи сгради или групи от сгради. Конкретното им разположение в зоната за застрояване може да се определя въз основа на обемно-устройствено проучване или въз основа на ситуация, при спазване на правилата за комплексно застрояване съгласно действащата към момента на изготвяне и одобряване на подробния устройствен план нормативна уредба за комплексно застрояване. Допустимо е очертанията на подземните нива на сградите да излизат извън ограничителните линии на застрояване, когато попадат под трасетата на новопредвидената алейна мрежа и/или са предвидени съгласно подробния устройствен план при спазване на изискванията за минимален процент на озеленяване, в т.ч. за дървесна растителност.

(7) Пространството около сградите в зоните за застрояване се предвижда за изграждане на подходи, алеи, открити паркинги с подходящо затревяване (на бетоново-тревна фуга или с друго целесъобразно техническо решение), както и за озеленени площи.

Чл.13.(1)Зоните без застрояване по чл.12, ал.4 се устройват като озеленени площи

(2) В озеленените площи за широко обществено ползване, както и в зоните без застрояване по предходната алинея, могат да се разполагат произведения на монументалните изкуства и/или на парковото и градинското изкуство, рекламни и информационни елементи, както и да се изграждат детски площадки, площадки за спортни и културни дейности и др. открити обекти, които не могат да заемат повече от 10 % от площта на озеленените площи.

(3) В озеленените площи за широко обществено ползване с площ до 3 ха се допуска изграждането на обекти със спортни и атракционни функции, както и сгради и съоръжения за дейности, свързани с отдиха, които не водят до промяна на основните характеристики на озеленената площ, при спазване на следните показатели:

• Максимална плътност на застрояване:                                 2 %;
• Максимална интензивност на застрояване (Кинт):   0,02;

(4) Спазването на изискванията по предходните алинеи се доказва с подробен устройствен план за паркове и градини за озеленените площи - публична собственост и за озеленените площи в поземлените имоти - частна собственост, който се разработва като неразделна част от плана по чл. 12, ал.1 и при спазване на разпоредбите на чл. 19 и чл.20 от настоящите правила и нормативи. 

РАЗДЕЛ ІІ

ЦЕНТРАЛНИ УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ 

Чл.14.(1) Застрояването в централните устройствени зони „Ц1” и „Ц1*” – новият делови център се осъществява с устройствени показатели, условия и ограничители указани в Приложение №1, въз основа на подробни устройствени планове, придружени от правила и нормативи за тяхното прилагане.

(2) Показателите за застрояване за зони „Ц1” и „Ц1*” указани в Приложение №1 се определят спрямо площта на всеки един квартал в обхвата на зоната.

(3) Отделни урегулирани поземлени имоти с обществено предназначение в централните устройствени зони „Ц1” и „Ц1*” могат да се застрояват с показатели, по-високи от указаните в Приложение №1, ако с обемно устройствено проучване, ПУП и РУП, разработени в обхват най-малко един квартал се докаже спазването на устройствените показатели за зоната в границите на квартала. С обемно устройствено проучване, ПУП и РУП се обосновава осигуряването на необходимите места за гариране и/или паркиране, озеленяване, както и спазване на изискуемите отстояния от жилищни сгради, детски и болнични заведения, социални домове и училища.

(4) В поземлените имоти в границите на централните устройствени зони „Ц1” и „Ц1*”, които към датата на влизане в сила на общия устройствен план имат начин на трайно ползване за пристанищни дейности, до отпадане на нуждите от използването им за това, могат да се реализират инвестиционни инициативи за изграждане на нова, както и за реконструкция на съществуващата пристанищна инфраструктура при спазване на ЗМПВВППРБ, ЗУЧК и ЗУТ, респективно на действащата нормативна уредба към момента на изготвяне на подробния план.

(5) Промяната на начина на трайно ползване на поземлените имоти по ал.4 и определянето на конкретно предназначение за други нужди в съответствие с предвижданията на устройствените зони „Ц1” и „Ц1*” се допуска въз основа на подробен устройствен план. В заданието за проектиране се обосновава отпадането на нуждите от използването им за пристанищни дейности, както и съответствието на инвестиционните инициативи с предвижданията на общия устройствен план, с Националната програма за развитие на пристанищата за обществен транспорт по ЗМПВВППРБ и с генералния план за развитие на пристанище за обществен транспорт с национално значение Варна. Заданието за проектиране се съгласува с МТИТС. 

РАЗДЕЛ ІІІ

УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА КУРОРТНИ УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ 

Чл.15. На територията на община Варна се обособяват следните курортни устройствени зони:

1. курортни зони и комплекси (Ок);

2. курортни зони и комплекси в зелена среда (Ок1). 

Чл.16. Курортните устройствени зони се застрояват със сгради за временно обитаване и обслужващи обекти и съоръжения за нуждите на индивидуалния и организиран отдих и туризма, съчетано със сгради с жилищни функции. Отделни урегулирани поземлени имоти с жилищни функции се определят въз основа на подробен устройствен план.

Чл.17. (1) В новоурбанизираните територии за курортни устройствени зони, с подробен устройствен план, изработен съгласно изискванията на нормативната уредба за устройство на територии с неурегулирани поземлени имоти и за територии с неприложена първа регулация се предвижда свободно, групово и комплексно застрояване в големи урегулирани поземлени имоти, съчетано със застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.

(2) При изработването на подробните устройствени планове и урегулиране на поземлените имоти в курортните устройствени зони с комплексно застрояване се спазват правилата на чл. 12 ал.3 – ал. 7, чл.13, чл. 19 и чл. 20 от настоящите правила и нормативи. 

РАЗДЕЛ ІV

УСТРОЙСТВО НА ЗЕЛЕНАТА СИСТЕМА. 

Чл.18. (1) Зелената система на община Варна се състои от съществуващите и новопредвидените озеленени площи за широко и ограничено обществено ползване в урбанизираните територии, защитните и рекреационните гори (курортни гори и местности, горски паркове и зелени зони извън урбанизираните територии), горите и земите от горския фонд, попадащи в защитените територии, обявени по реда на Закона за защитените територии и в защитените зони, обявени по реда на Закона за биологичното разнообразие.

(2) Основа на зелената система на община Варна са озеленените площи за широко обществено ползване - общоградските паркове, районните и микрорайонните паркове, градските и кварталните градини и скверове, уличното озеленяване, защитни зелени пояси около водните обекти, озеленяването на сервитутните ивици на линейните съоръжения на техническата инфраструктура и др.

(3) Допълващи зелената система са озеленените площи за ограничено обществено ползване - озеленени площи на жилищни, вилни, обществени, производствени, курортни и спортни сгради и комплекси , както и озеленените площи с друго специфично предназначение - озеленените площи в терените за представителни нужди (резиденции), озеленените площи в терените със специално предназначение: гробищни паркове, ботанически градини, дендрариуми, защитни насаждения - мелиоративно озеленяване покрай деретата, санитарнозащитно озеленяване, зелени пояси около магистралите и промишлените зони и др.

(4) Не може да се променя предназначението на съществуващите озеленени площи или на части от тях в урбанизираните територии, реализирани съгласно предвижданията на устройствените планове.

(5) Не може да се променя предназначението на територии и поземлени имоти, попадащи в границите на устройствените зони и самостоятелни терени по чл.21, предвидени за озеленени площи, които не са реализирани, освен на части от тях за изграждане на елементи на техническата инфраструктура или на специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната.

(6) Промяната на предназначението на територии и поземлени имоти по ал. 5 се разрешава след обществено обсъждане от общинския съвет с решение, прието с мнозинство две трети от общия брой на съветниците.

Чл.19. (1) Част от зелената система са и частите от поземлени имоти притежаващи екологични, рекреационни и естетични качества. В устройствените зони за комплексно застрояване в новоурбанизираните територии, в тези площи се включват озеленените площи за широко обществено ползване публична общинска собственост, определени, съгласно изискванията на нормативната уредба за устройство на територии с неурегулирани поземлени имоти и за територии с неприложена първа регулация.

(2) С подробен устройствен план на съответната устройствена зона и самостоятелен терен или части от тях, се определя местоположението на озеленените площи по предходната алинея, както и вида съвместими функции и активности, позволяващи запазване на основните им характеристики и използването на рекреационните им качества, включително и чрез обособяването им като зони без застрояване в урегулираните поземлени имоти.

(3) Във всички устройствени зони и самостоятелни терени се допуска премахване на съществуваща ценна дървесна растителност само в предвидените в действащата нормативна уредба случаи и след изпълнение на задължителни компесационни мероприятия предписани от компетентните органи.

Чл.20. (1) Озеленените площи за широко обществено ползване – публична собственост на общината, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение се определят от общинския съвет с приемането на подробни устройствени планове за паркове и градини за устройствените зони по чл. 21, т.1 и 2.

(2) С решението по ал.1 общинският съвет обосновава конкретните общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин и определя поземлените имоти частна собственост, които ще бъдат отчуждени по реда на Закона за общинската собственост.

(3) В поземлени имоти частна собственост с екологични, рекреационни и естетични качества, които попадат в границите на устройствените зони по чл. 21, т.1 и 2 могат да се предвидят дейности съвместими с основното предназначение на територията (отдих, спорт и рекреация), и предполагащи широк обществен достъп без да се изисква непременно отчуждаването им. Режимът на устройство и застрояване на тези поземлени имоти се определя с подробен устройствен план за паркове и градини по ал.1 при спазване на показателите на застрояване, изискванията и ограниченията при застрояването, посочени в Приложение № 1.

(4) Подробните устройствени планове по предходната алинея задължително се придружават от правила и нормативи за прилагането им, с които се определят условията, осигуряващи изграждането и стопанисването на тези площи чрез общо ползване, допустимите дейности и функции, разполагането на преместваемите обекти, провеждането на мероприятията по благоустройството и паркоустройството.

Чл.21. Зелената система обхваща следната група устройствени зони и самостоятелни терени:

1. устройствена зона за градски паркове и градини за широко обществено ползване (Зп);

2. Устройствена зона за специализирани паркове в урбанизираните територии (Тзсп);

3.самостоятелни терени за озеленяване на улици, реки, дерета, открити канали и сервитути и други открити водни течения в урбанизирани територии (Тзв);

4. устройствена зона за спорт и атракции (Са).

5. самостоятелни терени за гробищни паркове (Тгп);

6. самостоятелни терени за разсадници, трайни насаждения, опитни полета на научни институти, и други в урбанизирани територии (Тгр).

7. група горски устройствени зони и самостоятелни терени (Г)

Чл.22.(1) За териториите, заети от дерета и открити водни течения заедно с принадлежащите към тях земи се разрешава единствено изграждане на противоерозионна и мелиоративна инфраструктура въз основа на одобрени, след изготвяне на необходимите хидравлични анализи по Закона за водите (респективно действащата нормативна уредба към момента на изготвяне на подробния план), подробни устройствени планове.

(2) С подробните устройствени планове за териториите по ал.1 се определят:

а) границите (регулационните линии) на дерета и открити водни течения, които са и граници на собственост;

б) мерките за корекция на деретата, инженерните съоръжения, необходими за тяхното функциониране и поземлените имоти или частите от тях, подлежащи на отчуждаване за задоволяване на обществени потребности от общинско значение;

б) линията на застрояване в прилежащите урегулирани поземлени имоти, която не може да бъде на по малко от 20 м от талвега на дерето.

(3) В процеса на изработване на подробните устройствени планове по предходната алинея се правят специализирани проучвания, които доказват възможностите на дерето да поеме и отведе висока вълна.

(4) Коритото на дерето, в участъка, който служи за отвеждане на водите не може да бъде залесявано с храстова и високостеблена растителност.

(5) В горски и земеделски територии не се допуска урегулиране на поземлени имоти и смяна на предназначението на земята на 50 м. от талвега на деретата.

• < Предишна